一级市场一票难求二级市场价格分化 公募REITs供需矛盾待解

日前，某基础设施公募REIT在深圳证券交易所正式登陆，市场关注度瞬间引爆。虽然其网下超额认购达到惊人的235.8倍，但在上市首日的交易中却出现价格下跌，收盘时较发行价下跌超过一成，成为了年内第一只上市的REITs产品中的独特案例。这是公募REITs市场的冰火两重天现象，让人不禁疑惑：究竟发生了什么？

记者深入研究后发现，通过同花顺iFinD数据的梳理，今年已有20只REITs成功上市，总发行规模达到惊人的407.81亿元。而纵观全市场，已发行的公募REITs数量更是达到了78只，合计发行规模高达2017.50亿元。这些REITs产品在二级市场的表现却呈现出明显的分化态势，其中已有超过两成的REITs价格出现下跌。

回顾历史，公募REITs市场的发展可谓一步一个脚印。自2020年中国证监会和国家发展改革委联合推进基础设施REITs试点以来，这一市场正式起步。此后，随着首批公募REITs的成功发售，市场进入常态化发行阶段。数据显示，目前仍有14只REITs处于上市流程中，等待市场的检验。

值得注意的是，随着发行数量的增加，REITs的发行范围也在不断扩大。除了传统的行业外，今年还新增了消费基础设施类、水利设施类等REITs项目，甚至出现了第一只市政设施类REITs项目。国家发展改革委的数据显示，目前REITs已涵盖15大行业的52个资产类型。

尽管市场持续扩容，但二级市场的收益却面临压力。记者发现，公募REITs市场整体呈现回调态势，中证REITs全收益指数今年以来涨幅有限。不同资产类型的REITs产品行情分化显著，部分REITs产品年内涨幅超过三成，但也有部分产品跌幅超过两成。

那么，为何会出现如此大的分化呢？专家指出，这主要源于底层资产的估值分化。对于一些供应过量或业态老旧的商业地产等，若投资者对其未来收益预期不佳，会导致这类REITs项目的估值下降。对于一些具有不可替代优势属性的项目，如位于核心地段且客流量较高的商业地产，或者像数据中心这类新型基础设施REITs，由于其回报率可能随着科技发展而大幅增长，因此受到投资者的热烈追捧。

德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江在接受《经济参考报》记者采访时表示：“这种走势分化是市场从‘稀缺炒作’回归‘价值发现’的早期阵痛。”他认为，投资者正在逐渐从单纯的炒作转向更加关注REITs项目的实际价值和未来发展潜力。

公募REITs市场正在经历快速发展和分化并存的阶段。对于投资者来说，需要更加关注底层资产的质量和未来发展潜力，而不仅仅是短期的炒作和投机。只有这样，才能在激烈的市场竞争中获得长期的收益。资本市场投教专家毕彧楷对市场情绪进行了深入。他指出，当前投资者对新项目的态度发生了转变，不再盲目打新，而是开始关注项目的基本面。部分项目的发行定价偏高，实际盈利能力不足以支撑其市场价值，导致上市后不可避免地出现价值回归。

这一现象在REITs产品市场的表现尤为明显。据同花顺iFinD数据显示，今年三季度，已有部分REITs产品出现净利润亏损。尽管如毕彧楷所言，公募REITs在二级市场的走势分化并不代表一级市场的冷清，因为资金对于稀缺的优质资产仍然展现出强烈的追求。从平安证券的数据可以看出，REITs在一级市场的认购倍数不断攀升，凸显了投资者对优质资产的热衷。这背后反映了市场对稳定收益的期待和投资者对REITs产品的认同度颇高。投资者对REITs产品的选择更多是基于其稳定收益的追求，而非短期的市场波动。正如罗远江所言：“金融投资产品有自身的定位，REITs产品的收益依赖于固定资产，具有稳定回报的特点。”

公募REITs市场的高质量发展仍然面临挑战。在政策加持下，如何平衡供需矛盾、确保稳健运作成为市场关注的焦点。罗远江认为，在地产下行周期中，具有稳定收益的REITs产品对投资人的吸引力持续走强。对于中国市场的REITs而言，稳健运作和相对稳定的投资回报更为重要。国内REITs项目的审批过程相对谨慎，对底层资产的质量要求严格。业内更倾向于先发行符合监管要求的优质资产。

对于如何推动公募REITs市场走向高质量发展，毕彧楷提出了以下建议：加速优质资产上市，简化扩募流程，确保市场有足够的供给；推动税收优惠政策落地，降低发行和持有成本，提高投资者的参与意愿；鼓励长期资金如社保、养老金等入市，为市场提供稳定的资金支持。这样的市场才是一个健康的REITs市场应有的模样——供给充足、制度友好、定价有效、投资者多元。这种转变不仅能满足投资者的多元化需求，更能推动资本市场的持续健康发展。这样的市场环境下，投资者和融资者都能从中受益，共同推动中国资本市场的繁荣与稳定。