曾经的三亚如今的厦门-楼市疯狂盛宴如何收场

中国房地产市场的新篇章：中小城市房价大涨背后的动力与隐忧

作者：中泰宏观 梁中华

来源：梁中华宏观研究

在中国房地产市场的历史长河中，温州、三亚、海口、大理等城市的房价曾一度如火箭般飙升，但最终都经历了连续多年的止涨甚至大跌。近期的房地产市场似乎正在翻开新的一页，中小城市的房价涨幅前所未有，让我们不得不重新考量其背后的动力和隐忧。

自2015年以来，中国房地产市场迎来了前所未有的房价上涨。这次的上涨不仅时间长，涨幅大，而且各线城市的房价都出现了全面大涨。一线城市的房价涨幅固然突出，但二三线甚至中小城市的房价涨幅也毫不逊色。

具体看，中山、东莞等中小城市的房价涨幅令人瞩目。这些城市在过去的几年里，房价一直走平甚至略有下跌，但自2016年以来，房价却开启了大幅上涨的模式。再看那些小城市，如湘潭、常州、洛阳等，以及大多数二线城市，如杭州、重庆、天津等，都呈现出同样的规律。

那么，为什么会在2010-2015年间，大部分城市的房价几乎未涨呢？主要原因在于城市的供给扩张。随着城镇化的快速推进，虽然城市人口在增加，但城市的面积增加得更快。各地都在推进新城开发，增加商品房的供给。到2014年，却发现房子建得太多了！商品房待售面积甚至达到了历史最高位。供给过剩、库存积压导致很多中小城市的房价下跌，抹平了之前5年的全部涨幅。

面对房地产市场库存的高企和房价下跌的压力，从2015年开始调整策略，大幅提高棚改安置的货币化比例，从不到10%快速提高到50%以上。这一政策调整成为推动中小城市房价大涨的重要动力。在棚改货币化的刺激下，中小城市的房地产市场出现了销售大增、价格飙升的局面。

这轮房价上涨也带来了隐忧。资产泡沫的来临让我们不得不保持清醒。我们不能因为短期的利益而忽视长期的风险。房地产市场的发展需要稳健的步伐和可持续的发展模式。只有这样，我们才能真正实现房地产市场的长期繁荣和健康发展。

去库存效果显著，全国商品房待售面积已回到2014年水平，住宅待售面积更是回到2013年的水平。政策刺激带来的效应却带来了一些负面影响。原本只有一线大城市房价偏高，如今二三四五线城市的房价全面飙升，泡沫风险日益凸显。

在全球大多数国家，房价收入比都在15倍以下，而在我国，绝大多数城市的房价收入比却超过了15倍。这意味着，大部分居民即使倾尽所有收入购房，也需要至少15年，如果考虑日常开销，则可能需要30年。现在，各线城市的房价之高，已经让普通夫妻难以承受，甚至需要依靠“六个钱包”来支付。

若将全国的高房价与老龄化问题联系起来，未来的挑战更为严峻。过去十多年，是第二代“婴儿潮”群体（1982-1992年出生）购房的高峰期，他们依赖第一代人的支持。但从经济学角度看，父母为子女购房是一种隐性负债，因为子女有赡养义务。

未来十年，第一代“婴儿潮”将加速退休，他们的资产大部分配置在高度泡沫化的房地产上。一旦房价下跌，他们的养老经费将面临困境。届时，为了养老是否需卖房将成为不得不面对的问题。

事实上，大城市由于人口流入对房价有一定支撑作用，而中小城市的高房价维持却十分困难。一方面，中小城市房地产市场潜在供给依然很高。全国房地产市场在2014年就已出现供给过剩，否则不会出现价格下跌、库存高企的情况。尽管当前房地产名义库存水平较低，但并不能代表市场真实供给状况。

另一方面，中小城市的二手房市场远不如一线城市活跃，新房供给又无限量，大家更倾向于购买新房。这也导致一旦价格调整，存量二手房价格下跌更快。中小城市在14-15年已发生此类情况，未来大概率还会重演。

在一个供给过剩的市场中，只有强刺激政策才能激发足够的需求，支撑价格不跌并大幅上涨。一旦强刺激政策减弱或退出，中小城市的房价会再度面临风险。

回顾我国房地产发展历史，中小城市房价曾短时间内大涨后又长时间不涨或下跌的情况屡见不鲜。例如海口、三亚、温州、大理、鄂尔多斯等地。一个城市的短期房价泡沫往往需要多年时间来消化。

当前，北京、上海、厦门等城市的房价已开始回调，前期涨幅较大、价格面临调整压力的城市房地产松动。正如前面分析，大城市房价下跌时政策工具较多，但中小城市房价下跌时，一般放松政策效果并不明显。

面对2019年中小城市房价的考验，最大的不确定性依然是政策。如果继续维持高比例的棚改货币化和强刺激政策，中小城市房价或许还能支撑一段时间；但如果力度减弱，那么这些城市的房价将面临严峻挑战。在这个充满变数的市场，“醉”在其中的人们应该留一份清醒。任何资产价格的膨胀，最终都会经历一场价格的调整，以消化其内在的泡沫风险。这一规律，似乎无法被任何政策所改变，只能在一定程度上延迟或提前泡沫的破灭。

对于普通的投资者和购房者来说，面对资产泡沫的挑战，需要有一种既投入又理智的态度。在泡沫初期，当资产价格逐渐上涨，市场热情高涨时，赚钱的机会似乎无处不在。这时，明智的选择是积极参与泡沫，把握机会。当泡沫膨胀到失去理性的程度，市场狂热到令人眩晕的时候，就需要我们保留一份清醒。

这并不是说要抵制泡沫，或者对投资机会持怀疑态度。而是要理解，任何资产价格都不可能永远上涨。在市场的狂热中，我们需要保持冷静的头脑，理性分析资产的真实价值，不被市场的短期波动所迷惑。

我们也需要认识到，投资并非一蹴而就的事情。在追求收益的更要注重风险控制。在资产泡沫面前，我们不能只看到短期的利润，而忽视了可能带来的风险。清醒的投资者会根据自己的风险承受能力，适度参与市场，不盲目追求短期的高收益。

面对资产泡沫，我们要既拥抱机会，又保持清醒。在市场的波动中，保持一颗平常心，理性看待投资，这样才能在市场的风云变幻中稳健前行。