社科院：楼市进入结构性过剩时代 总库存21亿平米

【社科院的楼市报告揭示：中国楼市进入结构性过剩时代】

社科院财经战略研究院发布的《中国住房报告(2015-2016)》剖析了当前中国房地产市场的形势。报告指出，当前中国的楼市已经超出了许多人的预期，一方面，房地产投资增速呈现俯冲式下降，对经济增长的直接贡献几乎为零；另一方面，住房库存量高企，去化压力日益增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，现房库存去化需时23至24个月。

这份报告进一步揭示了中国楼市进入“结构性过剩”时代的现实。所谓“结构性过剩”，指的是住房市场内部结构失衡，一线城市与三四线城市房地产市场形势迥异。一线城市住房供求矛盾突出，房价高涨；而三四线城市及部分二线城市则面临阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

报告详细阐述了现房库存的严峻形势。尽管宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。新开工面积、施工面积和竣工面积等典型指标整体呈现趋缓趋势，供应量减少，但待售库存压力并未得到有效缓解。新建商品住房待售面积甚至同比上升14%。

倪鹏飞，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，对此现象进行了深入解读。他表示，尽管宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，住房销售速度有所提升，但市场观望情绪依然浓厚，库存高企的现实仍未扭转。

邹琳华博士也指出，过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。自2014年以来，“结构性过剩”时代悄然来临。尽管住房总量短缺时代已经过去，但一线城市住房现阶段仍存部分短缺，而三四线城市则面临短期过剩。

部分大城市出现的住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题，与二线城市大户型优质住宅销售状况较好、小户型销售遇冷的局面形成鲜明对比。报告警告，如果继续原有的经济房地产化导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将可能进一步加重住房结构性过剩。

预警：明年房价或将经历较大波动

倪鹏飞教授指出，房地产市场的走势总是让人关注。在宏观经济的大背景下，我们不得不警惕，明年房价或将经历一场较大的波动。在经历了2015年6月的下滑后，房地产销售终于迎来了一丝回暖的气息，这种趋势能否持续却是一个未知数。特别是在宏观经济的压力下，结构性调整与短期增长之间的冲突让未来的房价充满了不确定性。

倪鹏飞教授认为，在政策激励下，去年的商品房销售量几乎达到了三年前的峰值水平，改善性需求得到大幅释放。从目前的形势来看，销售增长却显得有些乏力，库存压力的缓解也并未达到预期效果。对于明年的住房市场来说，回暖的基础并不稳固，波动风险较大，市场分化或许会愈发严重。他也表示乐观的态度，由于金融环境的宽松使得购房信贷成本处于历史低位，因此房价并不会出现硬着陆的情况。从整体趋势来看，房价仍会以稳定为主。

在此背景下，如何更好地应对市场发展并稳定房地产市场显得尤为关键。报告建议我们应采取一系列措施来实现这一目标。比如结合经济增长方式的转变来推动住房市场的发展。通过适度的政策调整减轻购房者的负担，实现居者有其屋的目标。减免普通商品住房交易税费也是一项重要的措施。扩大契税优惠范围、取消部分交易税费限制等措施都可以促进自由迁徙和居住条件的改善。对于供给侧的改革同样重要，减少开工数量并扶持开发企业转型升级是未来的方向。对于那些主营业务非房地产的企业在转型过程中更应得到的扶持和帮助。同时鼓励企业并购重组以减小烂尾风险。对于热点城市的高房价和突出的供需矛盾问题需加大土地供应力度并加快入市节奏以稳定市场供需平衡。

未来三大政策目标包括去库存、防风险、促投资。具体要实现加快消化大量库存房源并保持价格平稳的目标以防止违约风险的发生；同时也要促进房地产投资维持一定的增速以恢复正常水平助力经济的持续发展。通过这样的努力我们可以更好地应对市场的挑战保持经济的稳健增长并实现房地产市场与经济社会协调发展的目标。