方正证券：把握房地产政策小步向前的持续性机

　　核心观点

　　11月中旬，中央层面房地产相关政策密集出台。回顾本轮房企流动性困局，2021年房企负面舆情集中出现，引发各地强化预售资金监管堵上了过去的融资漏洞是重要原因。104号文明确，达到监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，对此前由地方***自行规定的保函置换监管额度内资金做了统一规定，将助力其成为短期缓和房地产企业流动性压力的工具。此次政策组合拳，在缓解房地产企业短期流动性困局的，十六条措施也对房企的融资渠道做了全面疏通，企流动性的可持续的改善。

　　在既坚持房住不炒的定位，又引导房地产健康发展的要求下，未来房地产相关政策的继续出台值得期待。

　　从房地产端，对于优质房企来说，可以灵活调整预售资金监管，基于实质性保障预售资金安全的目的，而非僵化执行规定，赋予优质房企更大的短期资金灵活性；可以继续调整并购贷款，为优质房企助力化解资质较差房企风险提供更好的资金支持。，从财政政策的角度，今年以来推出的减税降费的政策红利也可以扩大至优质房企，与货币政策配合支持优质房企的流动性。

　　从居民需求端，各地可以因城施策调整首付比例等约束条件，核心城市细化到区县级别精准制定房地产政策，压力较大的城市则存在松绑“四限”提振有效需求的空间。，满足条件的城市，可以充分利用央行阶段性调整新发放首套住房贷款利率下限的政策，以尽快推动居民收入增速与房贷利率倒挂的局面结束。前三季度城镇居民人均可支配收入实际累计同比为2.3%，仍低于个人住房贷款利率2.03个百分点，从房地产市场的流量支撑的角度，房贷利率有待进一步下调。

　　风险提示疫情恶化超预期，房地产企业资金链大面积断裂，政策执行出现变形。