招商蛇口：销售持续高增长 拿地强度有所回升

    报告要点

    ***描述

    2019 年1-10 月，公司累计实现签约销售面积919.29 万平米，同比增加46.13%；累计实现签约销售金额1791.01 亿元，同比增长34.76%。

    ***评论

    销售持续高增，提前完成全年销售计划可期。2019 年10 月，公司实现签约销售面积86.26 万平米，同比增加18.72%；实现签约销售金额170.61 亿元，同比增加2.48%。2019 年1-10 月，公司累计实现签约销售面积919.29 万平米，同比增加46.13%；累计实现签约销售金额1791.01 亿元，同比增长34.76%。根据2018 年年报，公司2019 年计划完成销售金额2000 亿元，1-10 月已完成全年销售计划的89.6%，提前达成全年销售目标可期。

    10 月拿地强度大幅提升。2019 年10 月，公司在上海、昆明、温州、南京等核心城市共获得9 个项目，新增计容建面约352 万平米，拿地总价约112 亿元。2019 年1-10 月，公司累计新增计容建面约1182 万平米（较去年同期增长约21%），累计拿地总价约707 亿元（较去年同期减少约15%）。自今年下半年以来，随着土地市场逐步回归理性，公司一改上半年相对谨慎的拿地策略，下半年拿地强度大幅提升。

    拿地成本控制得当，地价房价比持续下行。2019 年1-10 月，公司累计拿地均价约5979 元/平方米，销售均价约19483 元/平米，累计楼面均价/累计销售均价的比值为30.69%（较今年1-9 月环比减少6.10pct）。整体看，公司拿地成本控制较为得当，自6 月以来地价房价比持续下行，可在一定程度上支撑未来的盈利空间。

    投资建议销售持续高增长，拿地强度有所回升，维持“买入”评级。

    2019 年前三季度公司的销售持续高速增长态势，下半年拿地强度有所回升，进一步增厚土储。公司深耕粤港澳大湾区且在深圳土储丰富，随着深圳建设先行示范区持续推进，资产配置价值凸显。我们预计公司2019—2021 年EPS 分别为2.22 元、2.75 元、3.26 元，同比增速分别为15%、24%、19%，对应当前股价的PE 值分别为8.4 倍、6.8 倍、5.7 倍，维持“买入”评级。

    风险提示 1. 流动性环境或存不确定性，或对公司销售或融资端产生影响；

    2. 房地产业务的调控政策或存不确定性，或对公司经营产生影响。（长江证券）