房地产行业：贸易战烽烟起 稳增长压力再现

报告概述了我国房地产金融的发展历程及其在不同阶段的特点。

一、在1978至1987年间，“拨改贷”政策的实施，解决了知青返城带来的大规模住宅建设资金需求。随着改革开放的推进，外资虽有所参与，但银行信贷仍是房地产建设资金的主要来源。

二、到了1988至1997年，海南地产泡沫成为金融创新的试验场。随着经济的波动，宏观调控政策逐渐收紧，房地产行业的资金来源开始受到关注。万科等房企开始尝试股票融资，为房地产金融发展开辟了新路径。

三、在亚洲金融危机后的1998至2007年间，随着宏观调控政策的收紧，房地产开发的门槛逐渐提高。面对资金压力，开发商开始寻求信托资金合作，房地产信托产品迎来了第一次快速发展期。

四、面对金融危机的挑战，在2008至2015年间，金融创新与监管套利成为常态。监管政策不断调整以适应市场变化，房地产信托产品也经历了第二次快速发展期。这期间，监管层虽然不断推出补丁政策，但金融创新仍不断向前推进。

五、在经济增长稳定的时期（即2016至2018年上半年），房地产市场也经历了严格的调控。“去杠杆”、“防风险”成为主要任务，“资管新规”的出台标志着分业监管时代的结束。这期间楼市调控手段层出不穷，房地产市场经历了一场变革。

六、随着经济形势的变化（特别是在贸易战期间），房地产政策开始转向稳定而非短期刺激经济的手段。政策收紧与市场变化的不确定性带来的风险开始显现，房地产市场可能面临销售下滑的挑战。房地产市场的未来充满了不确定性和挑战。这些挑战需要市场参与者、政策制定者和研究者共同面对和解决。报告提醒投资者注意市场风险和政策变化的不确定性。（太平洋证券）