房地产行业中期策略：板块“磨底进行时” 择优

政策风向转变，积极呵护流动性，重提扩大内需战略

随着全球宏观经济形势的不断变化，美国加息缩表，美元强势，国内新旧动能转换，金融去杠杆等背景下，中央政策积极调整，以应对复杂局面。央行实施置换式降准，资管新规延期，旨在稳定金融市场，缓冲风险。***下调关税，刺激消费，扩大内需，展现政策积极的一面。

地方债存量规模较大，限制基建投资，地产投资链或成为托底力量。在此情况下，二线城市的抢人大战愈演愈烈，加速落户政策成为绕道限购的新途径。住建部对此约谈12城，重申调控从紧，显示出政策对于房地产市场的严谨态度。

资金动向方面，整体紧缩趋势不变，但有关政策在关门开窗之间寻求平衡。房地产到位资金增速持续下滑，但供给侧创新融资不断涌现，放量增长。例如，不动产类REITS和CMBS同比增长均超100%，长租公寓证券化获得全方位政策支持。需求侧居民杠杆增速放缓，按揭利率持续提升，反映出资金市场的紧张态势。

市场动向呈现分城轮动的特点，库存低位，限价惜售。因城施策和分城轮动的政策导致销售周期性弱化。全国商品房库存持续下降，部分城市去化周期低至3个月。预计年内地产投资增速将保持高位，但资金面成为重要制约因素。

在投资建议方面，板块磨底，估值逼近历史低位，万科大宗影响渐弱。建议投资者选择优质股进行配置，如具备行业龙头地位及高成长性的公司。关注局部α机遇，如国改和长租政策利好标的。

风险分析不可忽视。房企面临资金链断裂、汇兑损失、资金成本提升以及多元化业务不及预期等风险。在复杂的经济环境下，投资者应充分了解并评估相关风险，做出明智的投资决策。这是一个充满挑战与机遇并存的市场，投资者需保持警惕，灵活应对。