中信证券：珍惜房企的二次分化，三主线选股

房地产研究的方法论迷雾

在房地产行业中，对于研究方法论的把握是至关重要的。当我们深入探讨房地产研究的各种方法论误区时，会发现其中涵盖了一系列的关键误区。本篇报告将带你揭示这些误区，并探讨如何避免误判。

在政策拐点的时刻，我们不应过分依赖销售数据和先行指标。销售数据无疑是房地产公司健康现金流的关键，但在政策发生方向性变化时，过分关注销售数据可能导致误判。这是因为政策的目的往往是调整销售趋势，这时政策的走向比销售数据更为重要。特别是在当前这个特殊时期，我们需要更加关注政策的变化，而非仅仅依赖销售数据。

我们不能低估政策对房地产市场的影响。历史经验告诉我们，资本市场常常低估政策的实际效果和空间。例如，在某些时期，投资者曾认为政策无法真正影响房地产市场的旺盛需求或实现行业复苏，但事实证明了政策的实际效果。在评估房地产市场时，我们必须充分考虑政策的影响。

我们不应过分强调盈利预测变动对市值的影响。虽然盈利预测的变动与企业的盈利兑现度有关，但在房地产行业中，利润表存在明显的滞后性，其兑现度并不能作为市值表现的直接指标。在分析房地产企业的市值表现时，我们更应关注其他关键因素。

我们需要重视房地产销售的季节性特征。房地产销售并非一成不变，而是具有鲜明的季节性特点。在旺季过于乐观、淡季过于悲观都是不正确的。特别是在春节这样的传统长假期间，销售基本停滞；而在半年度和年底，企业为了完成任务往往会有明显的冲量特征。

我们需要珍惜房地产市场的二次分化机会。当前市场已经进入货值主导的销售二次分化窗口，一些积极拿地的企业在未来的销售表现上可能表现出色。随着REIT变革的推进和再融资的推动，一些企业存量资产将得到盘活，蓝筹地产公司将受到市场的高度关注。

房地产市场的研究需要我们深入理解并克服各种方法论误区。我们需要关注政策变化、重视销售的季节性特征、理性看待盈利预测变动以及珍惜市场的二次分化机会。只有这样，我们才能更准确地把握房地产市场的脉搏，为未来的研究和投资决策提供坚实的理论基础。