净负债率是什么 房产企业中的资产负债率

介绍房地产企业杠杆风险的真相：资产负债率的真实意义何在？

近年来，房地产企业资产负债率高的话题频繁出现在各大媒体和财经报道中。首次看到这些描述，如某家房地产企业的年报显示资产负债率高达80％甚至90％，人们往往会被这样的数字所震撼，感到困惑不解。今天，我们就深入探讨一下这个经常被提及的指标背后真正的含义。

让我们看看几家知名房地产企业的数据。万科、碧桂园和恒大是行业的佼佼者，根据公开的2019年年报，它们的资产负债率分别为万科84.36％，碧桂园88.48％，恒大为77.9％。从数字上看，恒大似乎是一个相对“稳健”的企业。金融市场有一条永恒的原则：资本从不撒谎。当我们深入观察，会发现不同企业的开发贷款利率差异显著。万科的利率保持在相对较低的水平，而恒大商业票利率却直线上升，资金方接手意愿减弱。这些迹象显示，单纯地用资产负债率来衡量房地产公司的杠杆风险并不全面也不准确。

那么，资产负债率究竟在房地产行业扮演着怎样的角色呢？事实上，由于会计权责发生制的影响，房地产企业的资产负债表结构有其特殊性。企业收取的购买价款仅在预付款账户中体现，整个交易流程在房屋交付时完成，然后结转收入及相关成本。预收款越多，企业的经营状况越好，但在资产负债表中却表现为资产负债率上升。这意味着资产负债率这一指标在房地产行业的讨论中并不适用。

更为准确的指标是净负债率，也被称为净借款比率。这一指标的计算方式为：（计息负债-现金余额）/净资产。通过这一指标，我们可以更清晰地看出各家企业杠杆风险的差异。例如，万科的经营稳健，国有股稳定；碧桂园重视运营质量，整体稳定；而恒大的杠杆风险相对较高，但其未来能否“大到不能倒”仍需时间验证。

没有哪个指标是完美的。净负债率虽然更具参考价值，但也容易被优化。以新城为例，由于前董事长事件的影响，该公司大规模出售项目以获取现金流，导致报告中的净负债率看似较低。但这并不能说明新城的运营稳定，而更多是出于生存压力而采取的被动措施。

当我们再次看到关于房地产企业资产负债率的报道时，不妨多一份理性与审慎。不要被表面的数字所迷惑，而是深入了解其背后的真正含义和背后的故事。这样，我们才能更准确地把握房地产行业的脉搏，做出明智的决策。