2023年房地产投资策略：看好通畅融资，积极拿地

重塑房地产市场：从恶性循环到良性循环的蜕变

冰冻三尺，非一日之寒。过去的岁月中，长期的高价土地购置严重影响了企业的资产质量。房地产行业的规模经济似乎更多地依赖于融资优势，而非运营效率。资产质量问题逐渐凸显，形成了一个销售、交付和融资的恶性循环。幸运的是，政策制定者已经开始积极关注这一风险，以强有力的姿态，寻求在2023年实现行业的平稳健康发展。

行业经历了一场非传统周期的挑战，不良资产已成为核心问题。自2019年以来，行业竞争误入歧途，负债风险持续上升，隐性杠杆盛行，使得债权人分析企业资产负债表变得异常困难。不少房地产企业的管理能力未能跟上规模的增长，规模经济主要体现在融资而非运营上。长时间的高价拿地导致许多企业的资产质量显著下降，甚至面临资不抵债的风险。

这个恶性循环在房价下跌和企业回款困难的影响下进一步加剧。交付问题的频发，又反过来加剧了销售困境。房地产行业陷入了一个无法自拔的漩涡，急需外力干预。数据显示，2022年10月，重点城市新房销售套数同比下降24.6%，二手房价也普遍下跌。

政策制定者已经开始采取更为有力、更为协同的措施来打破这一恶性循环。房地产市场的问题已不再是单一区域的问题，而是需要全局协调的问题。我们预期按揭贷款利率将进一步下降，对房企的流动性支持将加码。预售监管和专项借款等政策将有助于推动项目的及时交付，同时一些过于严格的行政限制也将逐渐放宽。

针对不良资产问题，我们将通过分情况、多步骤进行化解。预计行业基本面在2023年将走向稳定。一些信用良好、销售尚可的企业将通过拿地换牌逐步稳定其盈利能力并扩大市场份额。而对于无法融资拿地的企业，可能会选择理性缩表。对于需要债务展期和重组的公司，将优先保证交付。

我们仍需警惕房价继续下降和部分房地产企业货值不足的风险。在此背景下，我们建议大家关注那些融资通畅、积极拿地的高信用公司。政策的目标是在多个领域全面推进，以强有力的政策避免系统性风险的爆发。有能力“换牌”的企业仍具有绝对的竞争优势，其市占率和盈利能力有望持续提升。

房地产市场正在经历一场深刻的变革，从恶性循环走向良性循环。在这个过程中，政策、企业和市场都需要共同努力，以实现行业的平稳健康发展。