房企7月统计月报：淡季不淡，需求不减，拿地放

　　随着房企半年报和7月运营数据的陆续公布，资本邦注意到，在7月这个传统的楼市淡季，整个房地产板块持续向好，许多房地产企业实现业绩同比增长，销售数据喜人。但与此同时，随着下半年房企偿债高峰期的到来 ，资本邦注意到近一个多月以来，众多上市房企扎堆抛出发行美元债计划，加快了外部融资动作。

　　房企累计业绩增速首次转正

　　Wind数据显示，2020年7月，TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元，单月业绩同比幅度自4月转正后逐月回升，进一步提升至25.7%，单月业绩环比降幅低于去年同期。从累计操盘销售来看，1-7月百强房企整体业绩同比增长2.7%，自年初以来累计业绩增速首次转正，今年7月淡季不淡。其中，30个重点监测城市累计成交面积环比下降3%，但同比仍增长8%。

　　具体而言，一线城市成交稳步提升，同比涨幅升至13%。随着疫情得到有效控制，北京成交明显回升，同比跌幅收窄至7%。上海、广州成交持续高位运行，同比涨幅皆大幅扩容，上海更是同比增长36%。受限于调控政策进一步升级，深圳成交走弱，但并未失速，环比仅微降2%。 在刚公布的7月业绩快报中，TOP100房企中有超7成百强房企的单月业绩同比提升，且增幅多在20%以上。其中，TOP50房企7月单月业绩同比变动的中位数为增长近30%，规模房企业绩表现优于行业整体。

　　在资本邦统计的2020年1-7月全口径销售前10家房企中，除了中海地产和绿地控股(600606.SH)外，其余8家企业在7月的销售业绩均实现同比上涨。其中涨幅最高的是华润置地(01109.HK)，单月销售增速接近90%，最低的是招商蛇口(01979.SZ)，单月增速也接近20%。

　　单月销售业绩最好的是碧桂园(02007.HK)，单月全口径业绩规模达760亿元，同比增长28.8%;其次是中国恒大(03333.HK)，单月销售额同比增长60.7%达到650亿元;销售规模最小的是招商蛇口，单月销售额达228.6亿元。

　　2020年前7个月，仅有4家房企实现业绩同比增长。其中增势最好的是中国恒大，累计销售额同比增长28.4%达到4138.4亿元。销售规模最大的是碧桂园，累计销售额达到4483.1亿元，但相比去年同期略微下降。绿地控股相比去年业绩下滑最厉害，跌幅突破20%。 尽管7月大部分房企业绩实现同比增长，但相比6月的销售小高峰，资本邦注意到TOP30强房企7月销售相比6月普遍放缓。而且多数房企前7月的销售目标完成率并未达到平均线。例如，富力地产(02777.HK)今年前7个月实现总权益合约销售金额约617.6亿元，同比减少12.67%，仅完成全年目标的40.63%，略逊于去年(2019年前7个月，富力地产累积合约销售额为707.2亿元，完成率为44.2%)。绿地香港(00337.HK)前7个月销售额153亿元，完成年度目标不足三成。

　　今年有多少上市房企能如期完成全年目标仍是一个问号。

　　前7个月房企拿地规模同比上涨

　　今年前7个月，百强房企整体拿地销售比为0.38，与上半年基本持平。

　　资本邦获悉，2020年1-7月，TOP100企业拿地总额18608亿元，拿地规模同比增2.8%。TOP100门槛值升至49亿元，环比增长22.5%，TOP100企业拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.2%。 数据来源：CREIS中指数据

　　1-7月超半数房企拿地不输去年。50家代表房企1-7月的月均拿地均值为1981.1亿元，略高于2019年月度均值。其中，31家房企2020年1-7月月均拿地金额超过2019年月度均值，中国奥园(03883.HK)、绿城中国(03900.HK)、龙光集团(03380.HK)等前7个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储;19家房企1-7月月均拿地金额不及去年，其中仁恒置地、新希望集团(000876)、万科企业(02202.HK)、世茂集团(00813.HK)、富力地产(02777.HK)、建业地产(00832.HK)等6家企业前7个月的月均拿地金额较去年减少50%以上。

　　从单月数据来看，7月房企拿地更加理性。50家代表房企中，24家房企的7月拿地金额较前6个月均值出现下滑，美的置业(03990.HK)、阳光城(000671)等9家企业下滑超过50%。

　　25家企业的单月拿地金额较1-6月均值有所增加，20家企业单月拿地额超过50亿元，其中时代中国控股(01233.HK)、远洋集团(03377.HK)、宝龙地产(01238.HK)7月拿地额占前7月总额之比超过50%，禹洲集团(01628.HK)、弘阳地产(01996.HK)和首创置业(02868.HK)在40%以上。 下半年迎来偿债高峰期，房企扎堆发债融资

　　随着境内经济的逐步复苏，房地产行业金融层面将加大监管力度，以“防风险”为前提，而进入偿债最为紧张的三、四季度，房企发债需求增大。

　　公开数据显示，2020年国内房企进入偿债高峰期，房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模高达7493.9亿元;到2021年，这一数据将达10496.2亿元。

　　在淡季销售回款乏力和下半年资金集中还款期的双重压力下，步伐加速。数据显示，7月境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，同比上升6%。2020年前7个月，房企境内外债券融资金额累计达到约7379亿元，融资规模较去年同期下降7%。

　　从融资结构来看，自今年2月以来，房企连续5个月境内债券规模占比超境外债券。但进入7月，房企的境外债权融资呈现整体继续走高，实现环比上升。据贝壳研究院统计整理数据显示，7月房企境外融资72.1亿美元，环比增长30%，同比减少2%。进入8月，房企美元债再次井喷，仅上旬10天融资额已超20亿美元，在8月3日至9日一周内，房企融资规模环比上涨近六成，其中，境外融资额环比增长305%，在融资结构中超越境内融资，占比为55%。

　　从融资成本来看， 7月房企单月融资成本6.23%，环比下降0.69个百分点;其中境外发债成本7.19%，环比下降0.76。

　　房企扎堆发债融资不仅因为境内市场好转，房企急需资金补货，抓住低成本拿地的机会;更大的因素则是迎来集中还款期，房企要尽可能融资以借新还旧。“对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企高层人士表示。

　　据贝壳研究院预计，随着下半年到期债务高峰的到来，预计房企融资需求将持续增加，2020全年房企融资规模或将超越2019年水平。今年下半年和明年，房企有超过1.5万亿元债务需要归还，面对资金链紧张，越来越多的房企选择高息发债融资。

　　据资本邦统计，融创中国(01918.HK)7月累计发债15亿美元，最高票面利率7%。其中包括于2023年到期的6亿美元票据，利率6.5%;于2025年到期的4亿美元票据，利率7.0%;于2024年到期的5亿美元票据，票面利率6.65%。

　　7月29日早间，碧桂园(02007.HK)发布公告拟发行两笔美元票据，合计发行规模10亿美元。其中包括2026年到期的5亿美元票据，利率4.20%;2030年到期的5亿美元票据，利率4.80%。所得款项净额将用于现有中长期境外债务再融资。

　　中国奥园(03883.HK)7月发行 4.6亿美元 2024年到期 6.35%境外债。

　　从票面利率来看，金轮天地控股(01232.HK)1.7亿美元优先票据票面利率最高，为14.25%，大发地产(06111.HK)1.5亿美元优先票据票面利率为12.375%，当代置业(01107.HK)2.5亿元优先票据票面利率为11.5%。 总的来说，从以上数据可以看出，刚过去的7月楼市淡季不淡，房企融资需求不减。随着楼市复工复产，成交量快速回升，并带动新开工及投资等指标持续修复，下半年房地产市场整体仍值得期待。

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