营改增细则落地 试点5月1日全面推开

　　个人转让２年以上普通住房免征增值税

　　⊙记者 李苑 ○编辑 谷子

　　营改增试点5月1日全面推开的细则基本出齐。

　　3月24日，财政部、国税总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及《营业税改征增值税试点实施办法》、 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》、《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为１１％；提供有形动产租赁服务，税率为１７％；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为６％。，增值税征收率为３％，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

　　根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在２０１６年４月３０日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。

　　对销售不动产，则明确一般纳税人销售其２０１６年４月３０日前取得（不含自建）的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照５％的征收率计算应纳税额。

　　其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照５％的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照５％的征收率减按１．５％计算应纳税额。

　　对于大众关心的个人销售房屋缴纳增值税的问题，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　对北上广深四城市，规定个人将购买不足２年的住房对外销售的，按照５％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买２年以上（含２年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照５％的征收率缴纳增值税；个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　“此次营改增相关细则与年初的二手房交易税收政策基本衔接。”社科院财经战略研究院研究员杨志勇表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，对于非一线城市而言，个人购房如果不满两年进行交易，那么按照5%的税率进行征收。如此计算实际上和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则免征，这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

　　对于一线城市来说，不满2年的住房进行销售时，也会通过此类征收率的方式，适当进行管控，进而抑制部分投资投机需求。，对于购置２年以上非普通住房来说，因为往往此类住房是增值空间最大的物业，通过计算增值部分即买卖差价的方式，进而能够进行税费的征收和收入的调节。此类政策是针对购置两年以上的物业而言的。，如果是普通住房，持有2年后进行销售，那么相应的增值部分可以归房东所有，这其实也是鼓励改善型购房需求的积极释放。

　　公开信息显示，3月18日，******李克强主持召开***常务会议，部署从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大至房地产等四大行业。会议指出，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

　　随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

　　【相关解读】

　　金融产品买卖差价免税未成行

　　之前营业税税率为5%，现在增值税税率为6%，增加了一个百分点。这一个百分点的税率增加，相信金融企业可以用一些进项税来抵扣，尤其是能够拥有不动产的大型金融企业。但由于每个金融企业的业务结构和成本结构不同，不排除个别金融企业会有税负增加的现象。

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　　本次“营改增”对整体而言，是为企业减税减负。但分行业来看，建筑行业以及房地产行业的税负会有一定的提高，对于金融行业来说，难点在于把庞大而复杂的产品和服务进行梳理归类，以及调整好企业的系统。