万科A：公司调研纪要

近期，我们对万科进行了现场调研，实地走访了位于深圳、东莞等城市的在售楼盘，并与高管进行了交流。

　　9月29日房地产第二波政策推出，各热点城市“限购令”盛行，房价与地价走势将如何？

　　答房价不大可能下跌，目前绝大多数商品及服务的价格均在上涨，但房价涨幅应该弱于其他投资品价格。第四季度，房价将出现微跌或持平。地价将下跌，因为发展商的开发贷受限，政策对土地市场的负面影响很小。业绩表现决定于企业的投资行为，土地价格不是太贵的话，企业受的影响将比较小。房地产行业在未来一年时间内将仍处调整期，期间万科等全国龙头企业市场占有率将继续上升。

　　深圳楼市国庆期间创下佳绩，是数据滞后还是刚需旺盛？10月份房地产市场销量情况将如何？

　　答深圳住房交易，从认购到签约需要一周时间，十一火爆数据纯属假象。事实上，十一期间深圳商品房卖得很差，周销量环比下降40%。第四季度，全国房地产市场供应增加较大，且供应将持续大约一年的时间，新国五条出台后销售量并没有出现所谓火爆场面，各城市的政策影响将体现在今年10 月份，但因为供应增加，销售量将不大可能会下降。

　　万科推盘情况与销售情况？

　　答今年年初以来，万科准确把握了政策动向并及时调整了经营策略，在调控环境下公司大量推出小户型和装修房，产品优势明显，既抵御了市场销量的下滑，又抵御了政策变量带来的负面影响。今年以来，公司销售量频频刷新历史记录，8 月份突破100 亿元，9 月份甚至超过140 亿元！目前，万科的推盘高峰已过，可很好的规避9 月份以后市场供应高峰。

　　后续政策预期？

　　答新国五条很严厉，但房产税推出的可能性仍然很大，具体时间点不好说。