2020年北京商住新政策公布，造成下跌后分析

北京商住楼市场现状及其前景分析

随着北京楼市新政的实施，北京商住楼市场逐渐进入了冷冻期。最近两年来，商住房市场状况愈加严峻，尤其在中弘北京像素等典型案例中体现得尤为明显。经济形势的不稳定使得楼市新政对商住市场的影响愈发显著，需要我们密切关注。

据北京中原房地产研究中心提供的数据显示，商住房北京的成交总量在短短两年内下降了93.1%，价格也随之大幅下跌。商住二手房的价格降幅更是超过40%，商住二手项目的单价下降了2万元/平方米。市场形势可谓一片惨淡。

在商住市场冰封的背景下，中弘在北京市的商住市场具有代表性。记者走访中发现，如今商住房的购买条件严格，只能全款购买，并需满足北京市的购买条件。目前房价已较限购前下降近三分之一，尽管价格已经相对稳定，但未来的市场走势仍不明朗。

回顾商住住房的历史，我们发现商住房曾因其无限制购买和总价低的特点而受到急需购房者的青睐，尤其是一些投资需求者的成交量一直很高。市场的转折点出现在2017年3月26日，北京市发布了历史上最严格的限购政策，对商办项目销售条件进行严格限制，直接打击了商住市场的底部。

根据政策规定，个人购买商住房需满足严格的条件，银行也暂停了个人购买商办项目的贷款。这一政策导致商住市场雪上加霜，除了少数项目如通州等允许居住外，其他商住公寓均以企业性质购买。如今，除了企业购买外，个人购房资格的要求过于严格且不允许贷款，成为商住政策面临的最大问题。

中原房地产首席分析师张大伟表示，调控政策对过热商办市场造成了明显的打击，整个市场几乎完全冻结。在调控前，商住在单月签约近万套，而现在整个市场接近零成交。短期市场难以反弹，中弘北京像素只是当前商住房地产市场的一个缩影。

数据显示，北京市商住房市场一直处于低谷。中原房地产研究中心统计显示，自2017年3月26日以来，北京已限制在商住购买公寓近24个月。在此期间，网上签约数量大幅下降，成交成交量下降93.1%。房价方面，商办市场二手房价格平均下降了35%以上，部分区域降幅甚至超过45%。

不仅新房和二手房市场受到影响，商办土地市场的热度也明显降低。最近出现了连续多年未中标的现象。在商办限购政策的压力下，土地市场的热度降温明显。展望未来，合硕机构首席分析师郭毅表示，市场上将有更多的大型商办产品供应过剩的现象可能出现。未来大型商业办公用房价格很难有上涨空间，市场或将出现明显的供过于求的局面。总的来说北京商住楼市场的未来形势仍然严峻挑战与机遇并存需要各方共同努力推动市场的稳定发展。北京房地产市场的新商住政策解读

郭毅指出，当前市场需求的主力是小型产品，尤其是面积约50平方米的产品。但由于政策对面积的限制，这些产品将变得稀缺。随着租金收入的增加，包括急需用房的人和投资客户，对这些商办产品仍有一定的需求。虽然中小产品的短期和中期升值空间不大，但长期来看，其价值依然存在。

对于未来是否会放宽北京商住政策，郭毅认为没有机会解除禁令。商办调控政策不仅针对房地产市场，更是基于北京的人口战略和产业规划，是重大经济调整的一部分。短期内政策松动的可能性较小。

在商住两用房政策出台之前，由于其特殊性质，大量投资者看到了其投资潜力。购买后大多后悔。今年，北京出台了新的商住两用房政策，对许多投资者来说，这是一个巨大的挑战。那么，新政具体有哪些内容呢？

新政策明确规定，商业和办公项目应严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得转为住宅用途。开发企业新申报建设的商办项目，最小分割单位不得少于500平方米。商办项目的销售对象应为依法注册的企事业单位、社会团体，且不得将房屋用作住宅。

对于个人购买商办项目，新政也有严格限制。购买者需符合一定条件，如在北京无住房和商办房产记录，并需连续五年在北京缴纳社会保险或个人所得税。中介机构不得宣传商办房屋可用于居住，违规者将受到严厉处罚。银行也暂停对个人购买商办项目的贷款。

为什么投资者会失去商机呢？商住楼的环境和配套设施普遍较差。由于遵循办公和商业标准建造，其通风、采光和隔音条件往往不佳。商住楼的容积率高，居住体验差，且大多出租，折旧率和损耗率高，影响转手。商住楼的财务杠杆较低，贷款购买的压力较大。商住楼周边设施差，大多位于商业区，给居民生活带来不便。还有商住楼不能落户，没有学区房的优势，产权只有四五十年，到期续期需要花费高昂费用。日常生活中，商住楼的水电费用高，物业费用也高，且没有煤气，排烟通风不好，做饭麻烦，没有阳台，生活不便。

北京商住楼的情况因新政而变得与众不同。其未来的发展前景将取决于市场反应和进一步的政策调整。投资者在选择投资时，需全面考虑其潜在的风险和收益。