解构香港楼市的刚需变化

    楼市的预期心理，如果人人都预期楼市下跌，那么需求将没有那么刚性。

    笔者一直在访问及文章中强调，香港楼市会在2021完成历时18年的上升周期，之后将会下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投资机会出现，结果近期每日均有蚀让新闻。很多人目前相信港楼不会大升，下跌预期已经影成，或者之后的需求未必有这么刚。

    人对产品的消费需求，很多时间是对未来的预期，会影响消费者的需求。例如消费者预期在电脑节期间可以用较便宜的价格买到电脑或数会产品，在目前的价格下或者特价前会选择减少消费；如美国感恩节前，大家都会预期在感恩节期间很多商店会做大特价，在此之前大家都未必消费，因为我预期很多会有特价。

    而近日很多人开始预期香港楼市会下跌，例如量宽收水，及预期美国会持续加息，都令到很多买家采取观望及希望以更低价购买房地产。而且而楼市回报一般是2至3%（若扣除管理费及维修成本等同没有），今天美国10年期国债债券的收益率约2.8至3%左右。换而之，债息比投资房地产的利润更高。

    一旦影成了这个预期，那么楼市的需求将进一步下跌。需求或将没有那么「刚」。

    对于楼市周期的研究，在世界的经济学家都有不同的见解，异常相似。笔者在下面列出:

    《房地产周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透过研究美国芝加哥从只有几十间木屋开始之后103年房地产的价格，发现房地产价格大约以18年为一周期。爱德华R·杜威（Edard R．Deay），号称周期循环分析之父，发现每个楼市周期约18年英国经济学家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究过去200多年英国和美国房地产市场，发现房价周期涨跌有一个18年左右的周期西蒙·史密斯·库兹涅茨发现15-25年的建筑业周期的楼市周期 如果利用18年香港楼市周期我们同样可以分析到楼市的变化，我们发现楼市周期在1985年开始，循着18年的楼市周期变化。香港楼市无疑是2003年开始见底上升，那2021年很可能是这楼市18年的周期完成。如果再向前计算，即是1985年刚签署中英联合声名后楼市上升。所以那么楼市的升浪或者在2021年已经完成。

    作者江恩小龙刘君明