债息愈堕落 为何领展愈快乐？

    近月美国10年期国债拾级而下，终于在本周引爆小股灾。现时暂未见到有逼在眉捷的金融危机，所以资金涌入债市的表面证供并不充分。

    但无论如何，领展房产基金（SEHK:823）已经成为港股爆发小股灾最强避风港，背后的投资逻辑将会在下文全面披露。

    今年3月，美国10年期国债孳息率升至1.776厘的年内新高，近日跌至1.1厘水平，引爆港股小股灾。因为美国10年期国债孳息率急跌，最直接影响是导致银行股的息差收窄。

    而恒生指数成分股中银行股占比例高，滙丰控股（SEHK:5）为恒生指数比重最高的股份之一，股价已经累18%，加上恒生银行（SEHK:11）及中银香港（SEHK:2388）的息差都受到不同程度冲击，后两者分别较年内高位跌10.9%及19.6%。

    不过，纵使港股爆发小股灾，本领展股价仍很强，俨然成最强的跌市避风港。原因是包括领展在内的房地产投资信托基金价格表现，主要有两个因素主导，分别为美国10年期债券孳息及租金收入。

    债息和领展价格成反比

    从极长期的角度看，美国10年期债券孳息走势和领展基金单位价格成反比。领展在2005年11月25日上市，招股价为10.3元港元，同日美国10年期国债孳息率为超过4厘。时至今年7月21日，美国10年期国债孳息率已经跌至最低的1.195厘，领展收报74.95元港元。

    由此推断，美国10年期债券孳息走势向下应该有利提升领展估值。，这个推断成立的前提是租金收入稳中有升，而领展确实做到这个要求。由上市至今，推行多项资产提升工程，然后顺势加租。

    当透过资产提升工程加租的空间接近完结后，领展又透过收购内地的社区商场，提升租金收入增长，至今领展在内地租金收入较购入首项内地物业时累升超过两倍，笔者已经在《领展可再成为长期有升有息股？》作出分析，投资者不妨重温。

    消费券有利租金分成

    何况，***将全港全港市民派发消费券，相信能够刺激领展商场消费者增加消费，有利提升租金成分。刚公布业绩的年度，领展录得5,500万港元的租金分成。

    虽然现时领展的租金分成占比较低，但钱没有人嫌多，在消费券推出的背景下，希望是多多益善，有利增加股息分派。

    投资者现时才全数减持，股价突然展开反弹就无仇报，显然全数沽清的策略行不通。不过，投资者换马领展，倘美国10年期债券孳息进一步下跌，反而有利提升估值。

    何况，领展租金收入前景轻微看升，所以将继续成为股灾的最强避风港。