星河商置发起二次IPO冲刺 500亿准备投向哪里

7月20日，深圳市星河商用置地股份有限公司（简称星河商置）正式启动二次冲刺港交所IPO，仍保留原有的上市平台名称“星盛商业管理股份有限公司”。这一举动背后，是深圳老牌地产星河集团的一次重要战略布局。

星河集团，一家拥有32年历史背景的深圳老牌房地产企业，业务版图涉及地产、金融、产业、置业和物业五大板块。其实际控制人黄楚龙先生，是一位传奇人物，他花了41年的时间打造了自己的千亿帝国。

星河商置作为星河集团旗下物业板块的一部分，早在2016年就开始计划分拆上市。在经历了新三板摘牌、首次递表失败等波折后，星河商置如今坚定地启动了二次上市进程。

此次二次递表港交所的招股书，相比上一次，经营数据变化不大，但面临着新的挑战和机遇。从最新的业绩基本面来看，星河商置的行业规模尚属小型，近八成的收入主要来源于星河集团及其旗下的物业星河至善生活。尽管2017年至2020年间，星河商置的业绩持续上涨，收入逐年增长，但整体规模与同行相比仍然偏小。

星河商置的经营模式颇具特色，主打商业管理服务，提供经营管理服务、管理输出服务、联营服务等，坚持“轻资产”运营路线，名下没有自持的物业。其品牌包括城市型购物中心COCOPark、区域型购物中心COCOCity及iCO等，提供多元化的购物体验。

据悉，未来五年，星河商置计划以珠三角、长三角为核心，拓展至经济发展良好的二、三线城市。其管理运营的项目资源主要来源于星河集团，第三方业务及收入占比仍较小。随着其在多个城市的拓展，未来收入是否可持续成为了市场的疑问之一。尽管星河商置在深圳取得了不小的成功，但其在其他城市是否能复制深圳的成功经验仍是一个未知数。尤其是其在商业服务项目输出和运营方面的策略是否能够适应不同的市场环境和文化背景仍需要进一步验证。

黄楚龙作为星河集团的创始人兼董事长凭借其卓越的商业眼光和领导才能将星河集团推向了新的高度。他个人财富的不断增长见证了星河集团的发展历程。目前星河集团的业务版图已经拓展至珠三角、长三角以及京津冀地区未来其又将如何运用手中的资源推动星河商置的发展值得市场期待。特别是随着其在房地产行业的积累日渐深厚其手中的超千亿总资产和大量的土地储备未来又将如何布局将成为市场关注的焦点。是否会继续投资于商业地产的扩张还是转向其他领域的发展这将直接影响到星河商置未来的发展方向和市场前景。在早年和星河一同在深圳扎根的卓越集团，曾经并肩作战的星河集团如今却面临着追赶的压力。根据克而瑞发布的2019年中国百强房企榜单数据显示，卓越集团在销售额上展现出强劲的增长势头，以667.2亿的销售额位列第43位。相较之下，星河集团的销售额为262.5亿，位列第84位，与卓越集团的差距逐渐拉大。即使是相对较晚起步的深圳房企佳兆业集团，也凭借全口径突破千亿的销售业绩跃居榜单第29位，显然星河集团似乎已经“掉队”。

面对这样的现实，星河集团开始将目光转向产业地产领域，试图寻找新的增长点。近年来，星河集团开始聚焦于产业园区的布局与发展，特别是在人工智能项目上的投入引人注目。据悉，星河集团计划投资数百亿元在惠州和东莞等地打造产业园区。这一战略转型反映了星河集团对产业地产发展的重视与期待。

产业地产领域并非轻松涉足之地。《投资者网》调查发现，众多房企纷纷涉足产业地产领域，竞争激烈。在前30强房企中，近一半的企业已经涉足产业地产市场。广州知名房地产专家韩世同对此表示担忧，他指出真正成功的产业地产企业并不多，许多房企可能只是打着产业的幌子继续卖地。

韩世同认为，虽然新进入的房企在产业地产领域可能仍具备某些优势，但面对这一领域的高门槛和城市的差异性，成功的难度很大。产业地产前期投入时间长、消耗资金大，即便在某个城市成功也难以在其他城市复制成功经验。星河集团以及正在谋求上市的星河商置面临的挑战和市场形势都十分严峻。

错过了中国房地产高速发展的住宅与商业地产的黄金时期，星河集团如今投入数百亿资金进军产业地产领域无疑面临着巨大的挑战和压力。无论是星河集团还是正在寻求上市的星河商置都需要谨慎应对市场形势和竞争压力才能在激烈的竞争中脱颖而出。