高周转下的碧桂园：负债攀升+大举拿地+押宝三四

碧桂园，这个曾依靠“高周转”策略坐上中国房企的头把交椅，如今却因追求极致的“高周转”而陷入舆论的漩涡之中。

近日，有关碧桂园加速高周转的内部文件、会议纪要等在网络上广泛流传，引发了外界的高度关注。据新浪财经独家获取的资料显示，碧桂园一员工因疑似泄露前述信息而遭到公司通报处理，该***在内部通讯群内激发了不满情绪。

令人瞩目的文件内容中，碧桂园要求设计院“通宵出图”以推动项目快速周转的措施引爆舆论。在外界看来，碧桂园对高周转的追求近乎“疯狂”。

资金是房地产企业的生命线。在当前金融去杠杆、调控趋紧的背景下，货币政策收紧预期强烈，使得房企的资金支持空间变窄，资金成本也随之抬高。为了提高资金使用效率，高周转模式成为了一种有效策略，特别是在资金有限的情况下实现业绩高增长。

随着房地产市场的分化日益明显，要想在激烈的竞争中甩开对手，唯一策略就是“快”。从碧桂园逐步登顶房企龙头的过程来看，高周转似乎成为了房企竞争的“法宝”。

2017年，碧桂园实现销售金额5508亿元，超越万科和恒大，拔得头筹。这标志着中国房地产行业进入了“三国杀”时代。

除了碧桂园引以为傲的“高周转率”，其余两家巨头的表现如何呢？通过横向比较，我们发现碧桂园的存货周转率和总资产周转率均优于同行。具体来说，碧桂园的存货变现速度比恒大快27个月，比万科快17个月；资产变现速度比恒大快17个月，比万科快7个月。

新浪财经发现，与上一个财年相比，碧桂园所谓的“快速”其实是有所下降的。存货变现速度和总资产变现速度均慢于2016年。这显示出在高周转的背后，也存在一定的运营压力。

内部文件显示，截至2018年3月30日，碧桂园一季度已拿到195个项目，其中三四五线的有146个。项目的摘牌到动工、摘牌到开盘的时间均难以达到集团高周转的要求。这表明在追求高周转的过程中，也存在一些实际操作的困难。

碧桂园董事会***杨国强在“高周转”专题会上也表达了担忧，他认为现在的高周转进度太慢，并要求相关部门进行自我检讨。他强调，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”，“高周转是我们竞争力的有力武器”。为了推动高周转的落地，公司还给出了相应的奖惩措施。

那么，为何碧桂园如此重视“高周转”呢？通过查阅碧桂园的年报，我们发现公司的资产和销售额均呈现出惊人的增长态势。资产从2015年底的3619亿元增长到2017年底的突破万亿，年复合增长率高达42.60%。销售方面，2017年实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%。这一系列的数字背后，反映出碧桂园对于高周转的深层需求。

在追求高周转的过程中，碧桂园也面临着负债攀升、大举拿地、押宝三四线等压力和挑战。但无论如何，碧桂园都在不断地和创新，寻求在激烈的市场竞争中保持领先地位的策略。碧桂园的经营策略与业绩焦虑：高周转背后的故事

根据年报显示，碧桂园在2017年取得了令人瞩目的业绩，实现营业收入2269亿元，毛利达到587.9亿元，同比增长分别高达48.2%和82.4%。这一成绩的取得，离不开其销售结构的优化和高度依赖三四线城市的销售策略。

从区域销售结构来看，碧桂园在中国大陆的销售合同中，三四线城市占比达到约50%，二线占比约33%，其余为其他城市。这种销售策略使得碧桂园的业务高度依赖三四线城市。由于三、四线城市的房地产项目受内外需求不足及市场政策等因素影响，去库存有一定难度，资金回流存在一定压力。碧桂园提出的“高周转”策略成为了对抗风险的重要手段。

众所周知，净资产收益率是衡量上市公司盈利能力的重要综合性指标。碧桂园的年报显示，其净资产收益率近三年逐年走高，2017年更是同比增长87.07%。分析发现，销售净利率贡献度的增长和财务杠杆的贡献度增长是推动其净资产收益率上涨的重要因素。随着去杠杆时代的来临，单纯依靠财务杠杆已经行不通。优化资产周转和提高销售净利率成为了碧桂园维持净资产收益率上涨的关键。而“高周转”正是这两个指标强化与优化的重要前提。

碧桂园的资产负债率从2015年至今节节攀升，截止2017年年底高达88.89%，显示出其“高成长”、“高周转”的背后自然离不开“高杠杆”。对比恒大万科2017年的表现，碧桂园的资产负债率三家龙头企业中最高的，而其货币资金却是三家中最少的。这间接说明碧桂园的高成长背后需要大量资金维持运营。在业内人士看来，碧桂园负债高，可用现金少，提高“高周转”是对冲风险的有效手段。

除了资金压力，碧桂园的焦虑还来自于对业绩规模的渴求。积极的土地储备政策反映出其管理层对业绩的渴求。虽然未明确提供2018年销售目标指引，但由于积极补充土储，可售资源上升，预期销售将增长。扩大销售规模将进一步提高销售净利率，进而增加对净资产收益率的贡献。这一切都需要“高周转”作为保障。

碧桂园重视“高周转”背后体现了公司及其董事局***杨国强的焦虑。这种焦虑可能来自于业绩规模的渴求、资金压力以及财务风险压力。在一个去杠杆的时代，碧桂园需要找到平衡，确保持续、稳定的发展。碧桂园，这家曾凭借“高周转”策略跃居中国房地产企业的领头羊，如今却身陷巨大的舆论漩涡之中。据新浪财经翻阅的年报信息揭示，其美元债的负债已高达500亿元。

在美联储加速加息的背景下，碧桂园面临着一定的利率风险。年报中，公司也坦诚地提示了存在的风险，并通过压力测试评估了可能的影响。结果显示，上下浮动将对公司业绩产生约24亿元的影响。

市场格局的变迁也让碧桂园倍感焦虑。分析发现，公司的收入结构严重依赖三四线城市。随着人口迁移规律的演变，三四线城市的购房需求可能逐渐减弱。任泽平表示，目前中国正处于第二阶段，三四线人口出现停滞或净流出，这意味着三四线城市的购买力可能弱于一二线城市。三四线房价大幅上涨的利润空间正在逐步收窄。

面对市场变化，碧桂园似乎正在与时间赛跑。其应对策略和决策都体现了深深的焦虑感。这也反映了中国房地产市场正在经历一场深刻的变革。未来的格局将如何演变，还需要市场和投资者的密切关注和深入分析。

碧桂园的处境既充满了挑战也充满了机遇。其负债和风险问题亟待解决，同时市场格局的变化也带来了新的挑战和机遇。未来，碧桂园能否继续稳固其在房地产行业的地位，还需要看其如何应对这些挑战和把握机遇。投资者也需要密切关注其决策和行动，以便做出明智的投资决策。