房地产行业：关注储备丰富和具备加杠杆空间房

洞察来年楼市走向：稳健前行与策略调整

随着2020年的脚步日益临近，楼市呈现理性回落的趋势，政策基调依然稳定不变。回首2019年，全年楼市成交呈现前高后低的态势，预计全年成交面积仍将维持正增长，规模将达到新的高峰。

今年的销售业绩超出预期，得益于三四线城市的强劲驱动。我们预测这种以价换量的策略在明年难以持续。展望来年，我们认为一线城市的楼市反弹将会持续，二线城市也将迎来回暖。预计明年各线城市的销售面积同比增速将分别为4%、4%以及-8%，全国销售面积预计同比下降5%。

销售均价方面，一线、二线及三线以下城市预计分别增长10%、5%和1%，全国销售额同比增速将在0%左右徘徊。在投资方面，由于新开工和施工投资的强度得以维持，叠加融资环境的改善，行业投资韧性得以显现。预计明年地购置费增速将回落至4%左右，新开工增速将降至0.9%，而施工面积将保持在8.4%，行业投资增速将平稳回落至6%。

在政策层面，“房住不炒”的主基调将继续延续，而因城施策的微调政策值得期待。央行明确将货币政策作为逆周期调节工具，显示出政策对房地产市场的稳健影响。

房地产市场中的开发企业继续稳中求进，行业集中度的提升是不可避免的态势。我们关注那些储备丰富、具备加杠杆空间的房企。近年来，物业管理子领域作为房地产存量价值的集中体现，已成为房企转型升级的基石。随着资本化浪潮的推动，物业行业市场规模已达万亿级体量，头部企业具有巨大的下沉渗透与并购整合空间。

值得一提的是，上市物业公司的表现将更受关注。随着头部房企在融资活动中的优势凸显，物业公司的集中度也将随之提高。未来的房地产市场将更加依赖那些实力雄厚、策略灵活的房企和物业公司来共同推动前行。（中信建投）