销售保守拿地激进 北辰实业在下怎样一盘棋？

解读北辰实业：地王频现背后的战略与挑战

随着上市房企年报的陆续披露，京城房企北辰实业(601588.SH)的年度表现引起了广泛关注。这家企业在最近几年的地产业界频频拿下“地王”，但随之而来的挑战也不容小觑。

从年报数据来看，北辰实业的销售金额及面积相较于2016年有所下滑。尽管公司在2017年制定了新的销售目标，但增长的金额相较于其扩张步伐来说显得较为保守。那么，为何北辰实业会选择这样的战略呢？背后隐藏着怎样的经营情况和布局意图？

让我们关注北辰实业的土地储备情况。尽管在严格的市场调控下，北辰实业仍在多个城市如无锡、海口、武汉等地竞得土地，新增土地储备约194万平方米。这样的土地储备足以支撑公司未来数年的销售。其中一些地块，如海口秀英区和成都双流区的地块，是以较高的溢价率获得的，引起了市场的广泛关注。

北辰实业这种高价竞拍土地的策略，并非偶然。自2014年以来，公司一直在京外地区进行激进扩张。即使在楼市降温、土地市场新政频出的背景下，北辰实业依然逆市扩张，多次拿下体量庞大的“地王”地块。

这样的策略也带来了不小的压力。北辰实业的负债情况在激进扩张和“地王”频出的背景下，进一步恶化。2017年，公司的资产负债率达到了83.29%，同比上升了2.33个百分点。具体债务结构显示，借款、应付债券等均有明显增加。

面对这样的债务压力，北辰实业也在寻求新的融资方式。近期，公司计划发行长期限含权中期票据，即永续中票，以补充流动性和偿还债务。

对于北辰实业的未来，市场充满了期待与疑虑。在楼市调控日趋严格的背景下，如何平衡土地储备、债务压力和销售额之间的关系，是北辰实业面临的一大挑战。而投资者也密切关注着公司如何在扩张与风险之间找到最佳的平衡点。

北辰实业在拿地策略上展现了其决心与野心，但在严格的市场调控和日益增长的债务压力下，公司需要更加审慎地考虑其未来的发展路径。如何调整战略、应对市场变化，将是北辰实业未来发展的关键。永续债的利率走势一直是业界争议的焦点。起初，其利率水平似乎并不显眼，犹如晨曦微光，温暖而不刺眼。谁又能料到两三年后，这利率会像春天的竹笋，迅速飙升，让人刮目相看。关于北辰实业的债务问题，更是引发了无数关注。公司能否在短期内安然度过低息债务的压力，这其中的关键，无疑与其项目周转率的稳健程度紧密相连。

在长沙的北辰三角洲项目，无疑是其重要的战略布局之一。这个项目的开发周期长，如一场持久的马拉松，考验着公司的资金运筹能力。而公司近期又成功竞得两块地王，这无疑给公司资金带来更大的挑战。这是否会影响公司资金的回笼速度？市场还在观望。

回首2017年，北辰实业的经营现金流净额出现大幅下跌，达到-16.28亿元，同比下滑179%，仿佛公司的“造血能力”有所下降。这样的财务状况无疑给公司的未来发展带来压力。面对这样的困境，公司需要对现有的资产结构做出调整和优化。对于如何提高负债率的控制力，公司明确表示主要依靠的是加大在土地储备上的投入，同时也会借助市场融资、加速现金流周转等方式来解决这一问题。公司方面表示：“我们在负债率的控制上一直保持谨慎态度，目前处于中等偏下的水平。未来我们会继续控制资产负债率，优化资产水平。”

相较于在拿地时的豪爽气魄，北辰实业对于2018年的销售目标却显得颇为稳健。尽管前两年销售金额达到了226亿元和223亿元，但在设定2018年的销售目标时，公司却选择了一个相对保守的策略。公司表示，今年将努力销售154万平方米，签订合同金额目标为240亿元，相较于去年仅增长17亿元。对于这一策略调整，公司方面表示，这是基于市场的稳定考量，他们更倾向于逐年提高销售安排，而不是追求大幅的波动。

截至4月20日，北辰实业的股价稳定地站在4.14元的位置，市盈率12倍，展现出其稳健的市场表现。这家公司在面对市场波动时表现出的冷静与理智，让人对其未来发展充满期待。无论是面对债务压力还是市场竞争，北辰实业都展现出了其独特的策略与智慧，让人期待其在未来的表现。