中粮地产：披露整合大悦城预案 商住联动扬帆起

强强联手重塑地产格局，中粮全业态布局展现全新活力

2018年4月17日，公司回应了深圳证券交易所的问询，发布了修订后的重组预案，标志着公司重组获得交易所的肯定。此次重组，中粮地产以发行股份的方式，从明毅手中收购大悦城地产的股份（占其已发行普通股股份总数的64.18%）。本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，实现全业态布局。

重组后的中粮地产，将涵盖住宅地产与商业地产，成为中粮集团下属的唯一地产专业化平台。这一变革符合房地产行业业务多元化的发展趋势，标志着公司由单纯的房地产开发向“持有+销售”双轮驱动模式的转变。

预计此次整合将使上市公司规模显著扩大，净资产规模从117.45亿元增至542.17亿元，归母净利润也将大幅增长。大悦城商业模式以出租所持商业地产为主，每年能带来稳定的现金流，有助于改善整合后公司的现金流情况。

整合后的公司，整体规模扩大、资产负债率下降、盈利能力提升，信用评级有望提高，融资成本随之降低。更重要的是，两家分别在大陆和香港上市的公司整合后，将打通两地市场融资渠道，进一步拓展海外融资渠道。

在会计政策方面，由于重组前中粮地产的投资物业出租业务占比较小，采用成本模式进行后续计量。而重组后，随着大悦城地产的加入，投资物业出租业务占比增大，对公司影响显著。整合后的公司可能会采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，更真实、客观地反映公司价值。

关于大悦城调整后的财务数据差异问题，实际上是由于会计处理上的差异导致的。在财务报告中，某些项目可能存在不同的计算口径或处理方式。但这并不影响企业的实际盈利能力。投资者应关注企业的长期发展趋势和整体盈利能力，而不仅仅是短期内的财务数据波动。

公司：中粮地产与大悦城的财务整合之路

在财务报告中，中粮地产和大悦城对境外子公司的记账本位币的定义确实存在差异。当公布披露预案时，应以中粮地产的会计政策为主导，为大悦城的境外公司确定其记账本位币，依据其经营所处的经济环境中的主要货币。这与大悦城在香港联交所的披露方式存在差异，展示了财务整合过程中的挑战与调整。

我们必须注意到，在披露重组预案时，审计工作往往尚未完成，所公布的财务数据并非最终版本。随着工作的推进，应以大悦城在香港上市公司的实际情况为基础，对其子公司的记账本位币的认定进行调整，使之与在香港披露的财务数据保持一致。在人民币升值的背景下，汇兑差异对大悦城的归母净利润产生了显著影响。尽管营业收入受到的影响较小，但净利润和归母净利润的差异却达到了数亿。这主要是由于大悦城在海外融资方面拥有便利条件，其境外公司进行了海外债券和股权融资，导致财务费用及归属少数股东损益在折算时产生了汇兑差异。实质上，这些差异源于财务折算的差异，而非公司实际盈利能力的变化。考虑到大悦城的主要业务在国内，作为中粮地产的子公司后，其实际盈利能力仍然具有参考价值。

正如中央“十三五”规划所强调的，房地产行业需要促进兼并重组，提高产业集中度。这一趋势使得资源向优势企业集中，推动规模房地产企业实现更大更强。随着住宅地产公司向商业地产领域的进军，行业内的冲击愈发明显，兼并重组已成为企业提升规模及获取土地的重要途径。本次重组后，上市公司融合了中粮地产和大悦城的核心业务，成为境内外一体化的房地产专业化公司。这一变革完善了业务布局，提升了企业规模，更好地顺应了行业趋势，提高了竞争力，并体现了业务协同的优势。

在中粮地产发布的2018年第一季度业绩预告中，业绩喜人。报告期内，预计归属于上市公司股东的净利润实现了显著增长。这一增长态势表明前期项目积累已开始产生实际效果，为全年业绩目标的实现创造了良好开端。结合此前披露的2017年年报，中粮地产的净利润再创历史新高，实现了利润的持续稳健增长。全年签约金额也实现了显著增长，显示出公司的强劲发展势头。

中粮地产与大悦城的财务整合进程顺利推进，业绩喜人。在行业竞争日益激烈的环境下，公司通过整合、优化资源配置，不断提升自身竞争力，展现出美好的未来前景。