物管行业：2022年业绩承压，2023年分化加速

物管行业的风云变幻：挑战与机遇并存

随着2022年的脚步渐近，物管行业面临前所未有的挑战。新房交付总量增长乏力，住宅物管覆盖率接近顶峰，疫情又给缴费率和社区增值服务带来巨大的冲击。非业主增值服务业务在房地产产业链中的边缘化趋势愈发明显。一时间，物管公司的业绩增速普遍出现下滑趋势。

在这股逆风之中，国资背景的企业却展现出强大的生命力。它们在非居业态的拓展上阻力微小，并购的历史包袱轻且资金储备充足。关联方在新房交付市场的占有率提升迅速，预计国有背景的大型物管上市公司在2022-2025年将维持稳健的业绩增速，达到令人满意的水平。

新项目的增量在管流向国企的趋势正在加速。头部物管公司虽然市场占有率较低，但随着非居物业的普及率逐渐提升，行业前景依然广阔。国有背景的公司凭借关联方开发行业的优势、非居拓盘品牌的广泛认可，以及资金储备等方面的全方位优势，预计将在未来几年内实现显著的增长。

基础物管的收缴率虽然暂时触底，但物业管理企业的缴费率在经历疫情后有望迅速恢复。与此企业的盈利能力开始出现分化趋势。国有和民营物管企业的毛利率走向两端，但整体而言，我们认为这一收敛趋势将是长期的。

业主增值服务正在从多赛道并进转变为精选赛道发展。由于疫情的影响，部分业主增值服务受到冲击明显。虽然短期内承压，但长期来看，围绕不动产本身或小区公共收益管理的增值服务仍具有广阔的发展空间。

非业主增值服务面临巨大的挑战，其营收贡献可能逐年下降。随着房地产市场环境的变化，非业主增值服务的核心业务在整个房地产产业链中的价值逐渐被边缘化。开发公司在利润压力下可能会优先牺牲这部分投入。非业主增值服务的萎缩不仅仅是民营企业的困扰，国有企业也可能面临这一困境。但我们认为即便在这一趋势下，龙头企业依然有机会找到自身的生存之道和发展空间。对此变化如何调整和应对成为关键所在。然而同时我们也看到风险因素的存在不容忽视民营企业可能面临大幅计提应收款减值导致的亏损风险行业毛利率下行的风险以及部分企业应收款和账期大幅提升的风险等压力不可小觑但在逆境中亦有机遇国企的规模和业绩都有望实现提升长期来看头部物管国企的业绩表现亮眼于民企而我们对蓝筹国资背景的物管公司的未来前景充满信心。在不确定的市场环境中寻找确定的发展机会是企业需要不断探索和实践的重要课题。