房地产投资周期剖析！政策窗口期来临 潜力标的

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浙商证券新视角解读中国周期：

理解中国经济周期的核心在于理解地产投资周期。我们创新性地从需求、开发、库存三大周期视角定义地产投资的驱动因素，以期更清晰地理解和推演地产周期。在2016年后，“销售面积基数较高+造价成本走高”共同推动建安工程投资额稳定上升，形成“量稳价升”的态势。政策方面，居民需求政策逐步放开，但开发侧政策约束仍未完全打开。在稳定经济增长的背景下，地产行业风险修复空间巨大，开发商信贷、预售资金监管、居民需求侧政策的放松程度将共同决定修复程度。

申银万国证券：

房地产仍是我国国民经济的支柱产业，但近期经历多重调控和资金困境，对经济的影响可能逐渐进入低位拖累阶段。强调稳经济、稳增长、防控金融风险，因此预计地产行业供需两端政策修复将加速推进，推动行业格局优化，优质房企将迎来重要机遇。我们推荐一系列A股和H股房地产公司及物业管理公司。

万联证券：

在“稳增长”的宏观背景下，当前房地产行业基本面持续筑底，预计后续仍有较多利好政策值得期待。我们继续看好房地产板块的市场表现，并建议关注基本面较好的物业管理公司、具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企以及持有型物业或转型类企业。

首创证券：

高层表态释放积极信号，政策窗口期来临。部分民营房企面临短期债务兑付压力，行业基本面下滑，但高层会议表态明确了应对行业风险的重要性。政策空间充足，地产板块迎来确定性机会。当前仍处历史调控较严阶段，政策工具释放空间较大。高层明确提出向新发展模式转型，看好地产及物业板块的趋势性行情。

上海证券：

信用环境仍需改善，资金面马太效应凸显。我们认为融资成本较低、拥有拿地优势的企业将受益。我们还看好能在拿地方面多元化的房企以及物管行业的优质企业。

东兴证券：

在疫情反复的影响下，销售压力进一步凸显，融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势。

八大券商对房地产行业的观点主要集中在政策修复、行业基本面、融资优势等方面。在“稳增长”的大背景下，房地产行业正面临一系列机遇与挑战。各券商对优质房企以及物业管理行业的前景持乐观态度，并推荐了一系列具有优势的房地产及物业公司。各券商也提到了行业面临的挑战，如销售压力、政策约束等，并认为行业正在向新模式转型。随着全球经济环境的变化，需求收缩与预期转弱的双重压力使得供需两端受到前所未有的冲击。在这样的背景下，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标面临巨大的挑战。市场的稳定已经成为刻不容缓的需求，不仅是防范风险的需要，更是整个行业向新发展模式顺利转型的基石。

中央对地产调控的态度正在经历显著的变化。现行的政策基调明确，鼓励方向清晰，需求端政策的支持将更加精准和密集。金融机构对供需两端的支持也预计会进一步加强。这一转变，对于高信用房企来说，融资的优势将使其在土地和并购市场中占据主导地位。那些具备持续拿地推盘能力和优质信用背书的房企，无疑将在需求回暖时抢占先机，进一步提升市场份额。在此，我们强烈推荐万科A、保利发展、金地集团等企业。

除了头部的稳健央企地产企业，融资端的支持也开始逐渐向经营稳健的民企溢出。这一趋势预示着市场对经营稳健的民企的信心将逐渐恢复。建议投资者持续关注跟踪民营房企的龙头企业，如龙湖集团和碧桂园等。

特别是在东北证券看来，民营房企正面临着流动性改善的难得机遇。随着政策放松的持续加码，行业beta向上趋势不变，那些稳健的绿档房企在投融资方面的优势愈发明显。预售监管和信贷调节的加强，使得民营房企的流动性改善机遇增加，其估值性价比也愈发凸显。除了之前推荐的企业外，投资者还可以关注腰部弹性标的，如招商蛇口、金科股份、滨江集团等A股企业，以及龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股等H股企业。

当前的市场环境虽然充满挑战，但也孕育着无数的机遇。对于投资者而言，关注那些具备稳健经营和良好融资能力的房企，将是实现投资回报的关键。随着行业beta的向上趋势不变，那些具备优质信用背书的房企将在未来的市场竞争中占据更大的优势。