信贷方向就是价格方向——对当前地产板块的讨

在2022年的金融市场，我们见证了第三次结构性资产荒的独特现象，其核心特征是存款指标M2的增长速度超越了贷款指标的社融增速。历史上，每一次走出困境的关键时刻，都与重启地产周期息息相关，贷款的重要性在此显得尤为突出。

早在2022年4月，我们已发布专题报告《交易稳信用，布局资产荒》，强调稳信用的重要性。回顾这一年，尽管信用扩张的速度始终未能与存款同步，资产荒的现象持续存在，但资产价格依然呈现出下跌的趋势。历史上的两次类似情况，发生在2005年和2015年，M2增速超过社融增速，而当下则是第三次面临这样的局面，稳信用的压力愈发凸显。

我们多次强调，信用的稳定供给离不开地产这一源头。无论是房企还是居民，在2022年都展现了一定的信用收缩。在尝试地产宽松的过程中，由于缺乏对应高风险资产的融资渠道，仅靠传统低风险偏好的金融机构，并未能带动市场走出信用收缩的困境。这导致资产虽然丰富，但缺乏与之风险相匹配的渠道，使得资产价格不断下跌。

存款的持续增加反映了市场保有一定乐观预期，表现为M2的高增长。我们认为贷款增速才是驱动资产价格变化的核心因素。贷款增速的恢复不仅意味着经济活动的改善，更会对经营环境、企业信心和居民感受产生积极影响。另一方面，贷款基于存款的负债端，负债的扩张自然会带动资产价格的上涨。历史上，地产周期的重启总是伴随着贷款的增长，如2006-2007年和2016-2017年的楼市牛市。反观存款增速较快的年份，如2005和2015年，楼市整体运行并未有太大亮点。

随着存款的高速增长，2023年有了贷款增长的基础，地产信用的企稳是重要前提。随着疫情政策的优化，2023年的经济活动一定会较2022年有所改善。金融活动依然依赖于地产，这是因为地产对GDP和信用的贡献度巨大。在存款高速增长之后，贷款的增长将依赖于政策的支持和信心的恢复，而这其中的重中之重依然是地产信用。

当前的政策让市场修复过程中出现断档期，重启地产周期需要供需双方共同发力。我们已多次强调，供给侧改革的预期已结束，关注点将转向需求侧。现有的政策仍无法完全对冲供给侧实际意义上的收缩。若要保持现状，则需等待供给侧的尾声以让需求做对冲。考虑到2023年行业债务到期压力与2022年相似，需求侧政策显得尤为重要，它们能够逆转信用周期和资产价格。在这一年中，具备信用和产品力的企业将成为核心竞争力的代表。

我们也需要警惕重新放开前融再走土地金融模式的风险，因为这可能导致市场需求加速下行。未来的金融市场将充满挑战与机遇，我们需要保持警惕并做好应对准备。